研究背景

  商業(yè)樓宇是城市第三產(chǎn)業(yè)的重要載體，寫(xiě)字樓經(jīng)濟也是城市經(jīng)濟的重要組成部分，吸引著(zhù)越來(lái)越多的“眼球”。本研究擬通過(guò)對合肥市廬陽(yáng)區、蜀山區、政務(wù)區、包河區、濱湖區重要商業(yè)樓宇的運營(yíng)發(fā)展情況進(jìn)行若干維度的分析，挖掘商業(yè)樓宇經(jīng)濟運行規律，以此為地方產(chǎn)業(yè)招商引資探尋新的思路。

研究過(guò)程

廬陽(yáng)產(chǎn)發(fā)以廬陽(yáng)區逍遙津、三孝口、雙崗、亳州路、四里河五個(gè)街道56座商業(yè)樓宇，蜀山區（含政務(wù)區）置地廣場(chǎng)、琥珀五環(huán)國際、華潤大廈、百利中心、新地中心等20座商業(yè)樓宇，包河區（含濱湖區）信達·好第坊、融城大廈、合肥要素市場(chǎng)等18座商業(yè)樓宇，共計94座重點(diǎn)商業(yè)樓宇為分析樣本。通過(guò)摸排走訪(fǎng)和實(shí)地調研多家寫(xiě)字樓入駐企業(yè)及物業(yè)服務(wù)機構，以工商信息注冊登記于上述區域的在業(yè)及存續公司作為基礎分析標的，從租金、物業(yè)、交通、企業(yè)入駐率及企業(yè)行業(yè)歸類(lèi)等角度作重點(diǎn)研究。

研究觀(guān)點(diǎn)

整體看，目前合肥市重點(diǎn)商業(yè)樓宇總量呈現增長(cháng)狀態(tài)，供給大于需求，存在一定的空置情況；同時(shí)，合肥市寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體亦呈區域性發(fā)展格局。其中，物業(yè)、交通、區位等方面是影響寫(xiě)字樓租金和企業(yè)入駐率的重要因素（注：因樣本量相對有限，本報告研究數據結論僅針對上述區域94座樓宇）。

  一重點(diǎn)寫(xiě)字樓租金水平分析
       通過(guò)挖掘安居客、鏈家、58同城等多平臺數據，對94座樓宇租金進(jìn)行分級別、分區域、分梯隊歸因分析。目前全市商業(yè)樓宇單平米租金區間約為41-65.9元/月，其中廬陽(yáng)區平均單位租金為45-75元/m2/月，蜀山區平均單位租金為50-75元/m2/月，政務(wù)區平均單位租金為54-100元/m2/月，包河區平均單位租金為39-57元/m2/月，濱湖區平均單位租金為39-60元/m2/月。廬陽(yáng)區租金水平整體位列中游，北一環(huán)及市中心區域商業(yè)地段具有較高吸引力，新舊寫(xiě)字樓租金差距明顯。以華潤大廈、百利中心、置地廣場(chǎng)等項目為代表的政務(wù)區，目前租金水平相對較高，其中百利中心租金為110元/m2/月，華潤大廈租金為100元/m2/月左右；濱湖區隨著(zhù)配套商圈和交通設施的逐步完善，租金水平發(fā)展迅速。

  從上述區域看，影響租金價(jià)格的因素主要包括：

1.區位因素

如萬(wàn)科中心、正奇金融廣場(chǎng)、祥源廣場(chǎng)、財富廣場(chǎng)分別受益于廬陽(yáng)區四里河軸線(xiàn)商圈、臨泉路軸線(xiàn)商圈、北一環(huán)軸線(xiàn)商圈發(fā)展紅利，整體租金水平較高；華潤大廈、百利中心等高檔寫(xiě)字樓處于政務(wù)區天鵝湖中央商務(wù)核心區域，區位優(yōu)勢明顯，已形成高品質(zhì)商業(yè)樓宇的集聚效應。

2.寫(xiě)字樓硬件

交通便利、純寫(xiě)字樓的租金價(jià)格高于商業(yè)加住宅寫(xiě)字樓項目，如置地廣場(chǎng)、百利中心的租金明顯高于安糧城市廣場(chǎng)、琥珀五環(huán)城等項目。數據顯示，樓宇形象、辦公環(huán)境、硬件等問(wèn)題將導致顯著(zhù)的租金差，租金30元/㎡/月以下項目多集中在交通不便、設施過(guò)于陳舊、商務(wù)氛圍不濃厚的寫(xiě)字樓。

 二重點(diǎn)寫(xiě)字樓物業(yè)分析

通過(guò)對廬陽(yáng)區、蜀山區、政務(wù)區、包河區、濱湖區寫(xiě)字樓物業(yè)公司走訪(fǎng)調查來(lái)看，合肥市中高端樓宇的物業(yè)管理水平相對較好，多家物業(yè)公司位列合肥市十大物業(yè)品牌，如萬(wàn)科中心、悅方IDMALL、綠地藍海、萬(wàn)科金域采用的物管公司為萬(wàn)科物業(yè)，徽商總部國際、合肥要素市場(chǎng)采用的為長(cháng)城物業(yè)，琥珀五環(huán)城、中汽大廈均為保利物業(yè)，百利中心、安糧城市廣場(chǎng)均為綠城物業(yè)，置地廣場(chǎng)、華潤大廈采用的為自有物業(yè)，分別為信聯(lián)物業(yè)和華潤物業(yè)。綜合94所重點(diǎn)樓宇中，超五成采用的是具備一級資質(zhì)的物管公司，一定程度上保障了樓宇經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展。

三重點(diǎn)寫(xiě)字樓交通情況分析

 除租金、商圈、物業(yè)等因素外，交通的便利程度是長(cháng)期影響寫(xiě)字樓商業(yè)價(jià)值的重要因素。上述區域中高端寫(xiě)字樓均是圍繞交通主干道進(jìn)行布局。

 廬陽(yáng)區統計調查的56座寫(xiě)字樓中，中高端寫(xiě)字樓集中在長(cháng)江中路沿線(xiàn)、北一環(huán)沿線(xiàn)、步行街商圈和四里河商圈,包括百大CBD寫(xiě)字樓、銀泰中心寫(xiě)字樓、萬(wàn)科中心、祥源廣場(chǎng)、東怡金融廣場(chǎng)等。

圖片來(lái)源：《2019年廬陽(yáng)區樓宇經(jīng)濟研究》

正在建設中的合肥金融廣場(chǎng)未來(lái)將成為廬陽(yáng)區高端商業(yè)寫(xiě)字樓的重要發(fā)力點(diǎn)，擬塑造成為長(cháng)三角金融、科技、總部經(jīng)濟區域集聚區。該項目東靠萬(wàn)科森林公園，西鄰南淝河，北臨二環(huán)路，南倚廬州公園。由市、區兩級政府核心平臺負責開(kāi)發(fā)，是2019年、2020年連續兩年市政府工作報告明確要求重點(diǎn)建設的金融集聚區項目，是長(cháng)三角G60科創(chuàng )走廊金融科技產(chǎn)業(yè)合作示范區載體，是安徽省金融總部集聚區核心承地。 

 在包河區統計調查的18座寫(xiě)字樓中，位于馬鞍山路和徽州大道兩側的商務(wù)寫(xiě)字樓14個(gè)，占比77.77%，包括信達·好第坊、融城大廈、千城商業(yè)廣場(chǎng)、合肥要素市場(chǎng)、富廣大廈、東方廣場(chǎng)、綠地瀛海大廈等。蜀山區統計調查的20座寫(xiě)字樓中，位于潛山路和金寨路兩側的商務(wù)寫(xiě)字樓13個(gè)，占比65%，包括百利中心、新城國際、華潤大廈、綠地藍海、新華國際、中辰國際、安糧城市廣場(chǎng)等。

 四重點(diǎn)寫(xiě)字樓空置率入駐率分析

截至2020年底，受新冠疫情影響，合肥寫(xiě)字樓空置率小幅上升，目前整體空置率約為39%，其中廬陽(yáng)區約35%、政務(wù)區約34%、蜀山區約37%、包河區約43%、高新區約41%、濱湖區約43%、其他區域約39%。

物業(yè)和商圈是影響重點(diǎn)商業(yè)樓宇入駐率及空置率的重要因素。具備高質(zhì)量物業(yè)管理、處于核心商圈、交通便利、樓宇規劃設計優(yōu)良的重點(diǎn)寫(xiě)字樓的空置率相對較低。以萬(wàn)科物業(yè)在全市服務(wù)的8家重點(diǎn)寫(xiě)字樓為例，目前空置率普遍維持在20%以下。

 廬陽(yáng)區重點(diǎn)寫(xiě)字樓中近60%調研樓宇處于90%入駐率水平，包括萬(wàn)科中心、財富廣場(chǎng)、祥源廣場(chǎng)、CBD寫(xiě)字樓等。政務(wù)區重點(diǎn)寫(xiě)字樓的整體入駐率水平也相對較高，其中保持90%以上入駐率的寫(xiě)字樓主要包括蔚藍商務(wù)港、置地廣場(chǎng)、華潤大廈、百利中心、華邦I(lǐng)CC 超高層、新城國際等。部分寫(xiě)字樓樓宇由于業(yè)主方鎖定租金門(mén)檻等原因，導致企業(yè)入駐率相對較低。

五重點(diǎn)寫(xiě)字樓入駐企業(yè)行業(yè)類(lèi)型分析

 以樣本樓宇中包河區、濱湖區、蜀山區、政務(wù)區、廬陽(yáng)區在業(yè)及存續公司作為分析標的，按照行業(yè)聚集度分類(lèi)標準進(jìn)行分類(lèi)：

01行業(yè)聚集度高

主要行業(yè)占比在30%以上，產(chǎn)業(yè)聚集規模明顯的樓宇

02行業(yè)聚集度中等

主要行業(yè)占比在20%-30%之間的樓宇

03行業(yè)聚集度低

行業(yè)占比均在20%以下，行業(yè)分散的樓宇。

  得出數據如下：入駐企業(yè)行業(yè)聚集度高的寫(xiě)字樓共25座、行業(yè)聚集中等的寫(xiě)字樓共34座、行業(yè)聚集度低的為35座。由于該部分樣本數據較大，行業(yè)歸類(lèi)以各企業(yè)在工商注冊部門(mén)登記條目為準。

其中，據各企業(yè)工商信息登記數據顯示，廬陽(yáng)區重點(diǎn)寫(xiě)字樓入駐企業(yè)的歸屬行業(yè)集中在金融業(yè)（37%)、建筑業(yè)（17%）和零售及居民服務(wù)業(yè)（13%），多分布于步行街商圈及市府廣場(chǎng)周邊。包河區18座重點(diǎn)商業(yè)樓宇的10024家入駐企業(yè)和蜀山區20座重點(diǎn)商業(yè)樓宇的10262家入駐企業(yè)，所屬行業(yè)均集中在批發(fā)業(yè)、零售業(yè)和商務(wù)服務(wù)業(yè)，占比分別達到55%和49%。

 

六重點(diǎn)寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)研究總結

1.適當保證自持率有助于寫(xiě)字樓精細化管理

 以華潤大廈為代表的保有100%自持率的寫(xiě)字樓，在入駐企業(yè)篩選、樓宇維護、租金管理、后勤服務(wù)、品質(zhì)管理等方面表現卓越。這在一方面源于華潤集團深厚的資金實(shí)力和豐富的運營(yíng)經(jīng)驗，另一方面則歸因于高自持率對華潤大廈的精細化管理帶來(lái)直接正面影響。

2.可借助物業(yè)服務(wù)機構實(shí)現樓宇以商招商

 物業(yè)服務(wù)機構可成為寫(xiě)字樓以商招商的助力，如萬(wàn)科物業(yè)、綠城物業(yè)、華潤物業(yè)等均已積累高精度優(yōu)質(zhì)客戶(hù)地圖，在對服務(wù)的寫(xiě)字樓招商工作中，借助存量客戶(hù)鏈，打通上下游產(chǎn)業(yè)客戶(hù)鏈，進(jìn)而瞄準精準靶向。

3.形象、價(jià)格、地段是辦公選址的重要因素

寫(xiě)字樓的地段、價(jià)格和形象是企業(yè)租賃選擇考慮的關(guān)鍵因素。在所研究的94座重點(diǎn)商業(yè)樓宇中，交通的便利性成為企業(yè)租賃考慮的重點(diǎn)因素。

4.智能化或成為樓宇競爭力的主要因素

以華潤大廈為代表的保有100%自持率的寫(xiě)字樓，在入駐企業(yè)篩選、樓宇維護、租金管理、后勤服務(wù)、品質(zhì)管理等方面表現卓越。這在一方面源于華潤集團深厚的資金實(shí)力和豐富的運營(yíng)經(jīng)驗，另一方面則歸因于高自持率對華潤大廈的精細化管理帶來(lái)直接正面影響。

圖文：投資部

審核：吳   鋒